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數據與真相:房地產到底處在哪個階段?

發布時間:[2018-07-17]         瀏覽量:   9117   次

福彩快乐双彩开奖 www.qoafcv.com.cn 房地產是個古老的行業,未來仍然會永續。從93年學習香港模式開始,作為國民經濟的支柱產業,發展到現在已經成了300萬億市值+,占居民資產7成,一手房13.4萬億,二手房約8萬億(合計21.4萬億)容量的大市場。國家之大,情況之復雜,數據統計口徑差異極大;全民囤房,利益牽絆廣,莫衷一是,到底是不足還是過剩了,到底該不該征、如何征房地產稅,未來房價還有多少空間,等等,希望數據能窺一二。


1、93年以來統計局口徑的全國商品房銷售數據



此口徑包括住宅、辦公樓和商業用房,為一手新房的權威數據,按歷年數據住宅占大概85%,累加可得約160億平米,商品住宅136億平米,這么些年全國開發商開足馬力建房,住宅全國人均增加了10平米 ,發現問題沒有,和大家的感受差別是不是超級大?原因就在于還有大量的住宅房屋并沒有進入本口徑。原因就在于農村自建、城市小產權房、以及各路單位自建、參建、委托建造自用的住宅或其他自用建筑物并未進入此統計。


2、城市小產權房到底有多少?


2014年有非官方數據稱,全國小產權房面積約66億平方米,居民8000多萬人(也有數據說涉及7000萬個家庭)。 小產權房問題的核心是城鄉土地二元化,國有土地上的商品房銷售對象不限,但集體土地上的房子,只能銷售給本集體內的成員。這部分是房市的歷史遺留問題,房價飛漲集體地上的擦邊球,國家目前的口徑還是不予承認、不予確權,不能買賣。


3、各種單位自建房到底有多少?


這塊從來就沒有看到一個準確的數據,估計棚改、經濟適用房、公租房、人才房、福利房……等等,共同的特征是確實是在城里,而且確實也會隨著房地產價格而水漲船高,也能夠買賣,大部分60、一部分70后應該是這塊的受益者。


2016年國家統計局全國抽了16萬戶作為樣本,調查所得應該比較可信,全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米,其中城市36.6平方米,農村居民是45.8平方米。



如果按以上數據及統計局的城市化率58%,城市人口7.88億人反推,城市住宅290億平方米-商品房136億平方米-小產權房66億平方米=88億平方米(有所夸大,原因在于有一部分房改前的老房子存量、小產權14年后還會有增長)。


4、農村房屋面積


這塊也沒有一個準數,大部分都空置的,除了城中村這些拆遷暴發戶,真正農村的房子對我們常說的房地產市場沒有影響?;故前?6年統計局口徑,農村人口5.71億,人均45.8平米,總計262億平方米。


這部分房產,按老家狀況平時都是空置的,只有過年的時候有人居住,或者留給老人葉落歸根時做事所用。真實的城市化率比統計局的應該要高的多,可以推論真實的城市人均居住面積根本就沒有36.6平方米??


5、全球人均住房面積對比


全球美國人最高68平方米,其后的發達國家,特別是東亞都不咋地,香港、日本可以用逼仄來形容。網上數據莫衷一是,各種說法都有,比如美國 67㎡,意大利 43㎡,荷蘭 40.82㎡,德國 39.4㎡、英國 35.4㎡、法國 35.2㎡、西班牙 25.8㎡、韓國 19.8㎡、日本 19.6㎡,韓國、香港、朝鮮都差不多在19左右。但大概可以下個結論,16年以來過去了1年半,按目前房地產銷售速度,人均數據起碼又增長了1.5個平方米,就按42平米算,也算世界上領先了,同人家獨門獨戶的住宅相比平均面積也不算小了,同東亞公寓房相比,幾乎是2倍了。


圖片來源:https://www.sohu.com/a/157814368_157078


6、空置房屋有多少


中國住房自有率90%,全球應該是最高的。最愛買房、最愛買房、最愛買房,沒有之一。不管是丈母娘也好,地方政府也罷,房價漲的讓老百姓服氣,只知道買房囤房,因為從來沒有錯過。到底空置多少,鬼知道,從微觀來看中產的60/70/80后好像大多都不止一套房,也有人統計亮燈率、電表、水表有沒有轉動等等,個別區域鬼城都有,這個全國差異太大,無法推算,但有大量的空置這個結論是不是可以下?參見中國房地產數據研究院的數據,空置率20-25%,全國控制約6500-8800萬套(這個數據只限城鎮,沒算鄉村,這是15年的數據,16/17/18年去庫存背景下二套以上的比例應該更高,所謂的丈母娘剛需結婚人口已經向下了,而且下降的很快-20-30%)。


圖片來源:https://www.sohu.com/a/157814368_157078


7、房產總市值與居民存款、負債率


總市值更是沒有一個確切的統計數字。17年末,一說中國房地產總市值430萬億//baijiahao.baidu.com/sid=1604879294036584743&wfr=spider&for=pc,4大一線城市就可以買下美國所有房產。前兩年還在說300萬億,240萬億,加起來可以買下美國+日本。這兩年房價漲的。下表只有低估的沒有高估的,重慶現在就是區縣也到7000了,主城起碼1.3-1.8萬。


圖片來源://baijiahao.baidu.com/sid=1601339922602653854&wfr=spider&for=pc。


圖片來源:https://www.sohu.com/a/151899384_313480


截止2017年5月,央行公布境內居民住戶存款62.6萬億,再創新高。境內居民人民幣貸款已經從2010年的8.8萬億飆升到現在的36.4萬億。最新的公開數字是居民貸款40.5萬億元,去庫存、去杠桿很成功,成功的把杠桿轉給老百姓了 。


把境內居民的人民幣存款減去住戶的貸款后發現,全國居民凈存款僅剩26萬億,什么意思呢,人均2萬元。


16年全國城鎮居民人均消費2萬元多一點,農村1萬元不到,合計總消費22萬億,怎么總覺得哪里不對?對,貸款,買房是可以放杠桿的,僅僅買一手商品房都花了13.4萬億。中國家庭"負債率"58%,幾年間提升了20個點。


8、不是結論的結論


1)有沒有泡沫不知道,但總量是足夠了,人均居住面積走到世界前列了,房市再這么瘋下去空置率只會越來越高。GDP就是建房空著么?


2)房地產擠壓消費,商品房銷售額13.4萬億(加二手房21萬億),注意全國教育支出3.9萬億,全國醫療支出1.4萬億,算上老百姓自己花費也不到2倍;房比未來重要??房比命重要??喝白酒1萬億,日化化妝用品4000億,旅游花了8萬億……


3)前幾年說賣掉北京一套房,可以買美國4套別墅……現在賣掉北上廣深可以買下美國。


4)居民杠桿率提升的太快,基本上就是房子上加了杠桿,凈現金人均2萬元,比A股好多公司好多了,但還有多少杠桿可以加?這么漲下去,其他國民經濟部門不用吃飯?


5)多套房的房產稅要不要征?推測賣地賣不動的時候就會征的,存量市場不征哪里來的稅收,不征房子真的會上天,但中國經濟沒法跟著上天,經濟結構會繼續扭曲。

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